Le principe : Ce dispositif consiste à acquérir un bien immobilier classé ou inscrit nécessitant une restauration complète. Les travaux sont réalisés sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France (ABF) et de la DRAC. Cette double supervision garantit une rénovation d’excellence et le respect strict du patrimoine national.

À qui cela s’adresse-t-il ? Il s’adresse aux contribuables ayant une fiscalité élevée (tranches marginales d’imposition à 41 % ou 45 %). C’est l’outil de référence pour transformer un impôt important en un actif immobilier de prestige.

Les avantages : La déduction de 100 % des travaux et des intérêts d’emprunt sur le revenu global, sans aucun plafonnement. Ce levier de défiscalisation illimité permet également, sous conditions, une exonération totale de droits de succession.

Les contreparties : * Détention : Engagement de conservation du bien pendant 15 ans à compter de la signature de l’acte d’acquisition.

Phase obligatoire : Obligation de louer le bien pendant les 3 premières années en location nue (sans conditions de ressources ni plafonnement de loyer). Le locataire peut être un membre de la famille.

Liberté dès la 4ème année : Une fois cette période initiale passée, vous disposez d’une totale liberté d’usage. Le bien peut devenir une résidence secondaire, être loué en meublé (courte ou longue durée), ou poursuivre sa location nue classique.

Le principe : Ce dispositif encourage la restauration complète d’immeubles situés dans des « Sites Patrimoniaux Remarquables ». À l’instar du Monument Historique, les travaux sont soumis au contrôle des Architectes des Bâtiments de France (ABF) et de la DRAC. L’avantage prend ici la forme d’une réduction d’impôt directe calculée sur le montant des travaux de restauration.

À qui cela s’adresse-t-il ? Il cible les contribuables ayant une fiscalité soutenue qui souhaitent une réduction d’impôt forte et immédiate. C’est un outil de choix pour ceux qui veulent investir dans le cœur historique des grandes métropoles françaises.

Les avantages : Une réduction d’impôt directe de 22 % ou 30 % du montant des travaux (selon le secteur sauvegardé). Le plafond des travaux éligibles est de 400 000 € sur une période de 4 ans, permettant une économie d’impôt totale allant jusqu’à 120 000 €. Cet avantage est hors plafonnement des niches fiscales globales (10 000 €).

Les contreparties :

Phase obligatoire : Engagement de louer le bien à usage de résidence principale pendant 9 ans. La location doit débuter dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

Souplesse : Contrairement au Pinel, il n’y a aucun plafonnement de ressources du locataire ni de loyer. Le propriétaire est libre de fixer le loyer selon le marché local.

Liberté après 9 ans : Une fois la période d’engagement terminée, le propriétaire dispose d’une totale liberté d’usage : résidence principale, résidence secondaire ou location meublée.

Le principe : Ce mécanisme de droit commun permet de déduire de vos revenus fonciers existants les dépenses liées à l’entretien, à la réparation et à l’amélioration d’un bien. Si ces charges sont supérieures à vos loyers, vous créez un « déficit ».

À qui cela s’adresse-t-il ? Aux investisseurs qui possèdent déjà des revenus fonciers fortement imposés et qui souhaitent neutraliser cette fiscalité tout en valorisant un bien ancien.

Les avantages : Le déficit créé s’impute sans limite sur vos autres revenus fonciers.

Si le déficit excède vos revenus fonciers, il peut être déduit de votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an.

L’excédent est reportable pendant 10 ans.

Les contreparties :

Location : Le bien doit être loué nu à usage de résidence principale.

Durée : Vous devez maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation du déficit sur votre revenu global.

Usage futur : Comme pour le Malraux, après cette période, vous récupérez la totale liberté d’usage (résidence principale, secondaire ou meublé).